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什么是二手房评估值?有何用?

摘要:贷款购买二手房时,不管是选商业贷款,还是公积金贷款,都需要先对二手房房屋进行评估,二手房评估值是影响二手房可贷额度的因素之一。

二手房交易流程比新房交易复杂,其中二手房评估是十分重要的一环,二手房评估值与购房者利益息息相关。那么什么是二手房评估值?影响二手房评估值的因素有哪些?二手房评估值又有什么作用呢?

一、什么是二手房评估值?

二手房评估值,即二手房评估价值。指在购买二手房时,购房者提出贷款申请后,银行会委托评估机构对房屋进行评估,评估机构会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄、周边配套、户型、朝向等重要因素,作出专业的价格分析和楼价评估,计算出相对科学合理的物业市值价格。

二、影响二手房评估值的因素有哪些?

1.房屋因素

(1)二手房房屋所在楼盘商圈位置。

楼盘所在商圈位置好,周围设备设施齐全、生活交通方便的房屋,评估值高一些。

(2)房屋的朝向、楼层,结构。

楼体结构、楼层和朝向好的房子,以及不临街的房子房屋评估值会高一些。

高层:中间层(6-15层)>高层(15层以上)>底层(5层以下)

多层:中间层(2-4层)>1层>(5-6层)

塔楼:东南>西南>双南>东向>西向>西北>北

板楼:南北>双南>东西>东向

(3)房屋面积。

房屋面积越大,评估值单价越低。

(4)房屋的建成年代。

房屋建成年代决定了房龄的大小,房龄与房屋评估值成反比,房龄越大(越老),房屋评估值越低。

(5)房屋初次交易价格。

房屋的初次交易价格作为参考价,也会对评估值产生一定影响。

(6)装修的因素。

豪华装修比中等装修估价高,中等装修比简单装修估价高。

2.其他因素

(1)市场行情

房屋评估值受市场行情影响很大。根据一般规律,如果某区域房屋价格持续上涨,银行会根据市场行情,调整房屋每平方米估值上限,以达到与市场价格协调的目的。

(2)未来发展规划

城市未来发展规划,会影响房价的未来走向,同时也会影响银行对房屋的评估值的高低。

三、二手房评估值有何用?

1.确定贷款额度

申请二手房商业贷款或公积金贷款的购房者,贷款面签后需要对所购房屋进行房屋评估,可贷额度与评估值有关。

商业贷款的评估值一般能到成交价的80%-90%左右,公积金贷款的评估值一般能到成交价的80%-85%左右。

举例说明:

小明首套房购买了100万的二手普通住宅,那么评估值可能在80万-90万之间。

如果评估价为90万,首付最低30%,那么小王可贷款额度为:90万×70%=63万,其首付款则为:100万-63万=37万。

一般来说,二手房的评估值越高,贷款的额度也就越高,实际支付的首付款就低。

2.作为交易价格的参考。

以避免交易双方因对房产价值的不了解,期望值相差甚多。

3.缴纳房产税费的依据

交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时,房地产管理部门如果认为明显低于市场价值,会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

4.解决房产纠纷

发生房地产纠纷时,可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公正、合理的意见,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

资料来源:《中华人民共和国城市房地产管理办法》、链家网综合整理

有用没用
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